terça-feira, 5 de dezembro de 2017

Carteira de FIIs IPV - revisão

Buenas, galera! Na renda variável, FIIs são os ativos os quais invisto há mais tempo e, por isso, considero que minha carteira já atingiu uma certa maturidade. Isso não quer dizer que a carteira seja espetacular, que seja a mais lucrativa e equilibrada do mercado, nem que eu a recomende para você. Um bom investimento, para mim, tem que ser lucrativo no longo prazo e não dar dor de cabeça. Hoje enxergo minha carteira de FIIs nesse patamar. Ao menos, não me dá dor de cabeça, quanto ao lucro no longo prazo... tem que esperar o longo prazo...

Independente das classificações que Bovespa, blogs e sites fazem, eu classifico os FIIs de acordo com os ativos que eles têm. Por exemplo, KNRI11 para mim ele é praticamente 55% logística e 45% escritórios. De onde tiro isso?



Além do relatório de gestão eu confiro o informe mensal. Lá vejo como o fundo está distribuindo seu patrimônio. No caso do KNRI11, vi que ele tem cerca de 5,2% do patrimônio em LCIs, o que acho aceitável. Além disso o fundo mantém cerca de 2,6% em títulos públicos e outros ativos para liquidez imediata - também aceitável. Por fim, não investe em nenhum outro FII. Porque essa análise? Meu objetivo na compra de KNRI11 é a renda advinda da locação dos seus imóveis, e não da participação em outros FIIs ou recebíveis. Se eu quiser um Fundo de Fundos ou Fundo de Recebíveis, eu compro um com esse perfil, e não um fundo tijolo.

Algumas exceções ocorrem: casos como no BRCR11 em que boa parte do seu patrimônio está no FII Prime Portfólio, um fundo fechado onde ele detém 100% das cotas. Nesse caso considero a participação no FII Prime Portfólio como imóveis do BRCR11 e não participação em outros FIIs.

Não, o IPV não é doido em fazer isso todo o mês... duas vezes por ano, e só. Se algo está fora do normal vejo se tem explicação plausível. Por exemplo, se algum fundo tijolo, desenvolvimento ou fundo de fundos fez emissão de cotas recente, entendo como normal ter um percentual elevado em recebíveis de curto prazo ou títulos públicos. O mesmo vale para um fundo de gestão ativa quando vende um imóvel.

Bueno, esmiuçado os percentuais que cada fundo tem nos respectivos segmentos, eu aproprio o valor investido no FII nessas classes. Desse modo, e tendo definido minha meta para cada segmento, vou trabalhando minha carteira para manter o equilíbrio.
Preferencialmente, faço o ajuste através de aportes e não através de vendas. Como não tenho lá muuuuita experiência, procuro diversificar dentro dos segmentos. No entanto, hoje conto com 24  na carteira e acho que é demais. Sendo assim, algumas vendas serão inevitáveis.

Meu yield anual está na faixa de 7,5%. Já esteve bem superior, mas, com a valorização das cotas, os proventos baixaram um pouco. Além disso, em 2017 foquei na compra de vacância, o que também afetou o yield. Enfim, FII bom, barato e com elevado yield ficou no passado (mas pode voltar). Além do mais, 7,5% isento de IR não é tão baixo assim considerando que a Selic está nos mesmos 7,5% e deve cair um pouco mais.

Bueno, era isso...


17 comentários:

  1. Bacana IV,

    Tenho uns 25 ou 26 FIIs, tambem sinto esta tranquilidade pela carteira madura.

    Abraçao

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Buenas, VDC! Pois é, eu gosto dessa tranquilidade.

      Até hoje, eu eliminei somente seis FIIs da minha carteira, sendo um deles o XTED11 kkk!

      Abraço e sucesso!

      Excluir
  2. Olá IPV,
    Você calcula o Yield com base no valor de mercado no fechamento do mês/ano ou você calcula yield do seu preço médio do investimento?
    Comecei muito tarde nos FIIs (esse ano) e por isso não criei coragem de entrar em tijolo, estou muito posicionado em papel. Quero mudar isso com meus aportes, mas só quando a selic voltar a subir.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Buenas, JI! Eu tenho os dois cálculos, mas, para mim, o mais importante é o atual pois o inicial ficou no passado. Já o atual serve de parâmetro para novas compras.

      Lembrando que não compro apenas pelo yield, mas levo em consideração.

      Abraço e sucesso!

      Excluir
  3. Esse mês ia começar a aportar em FII, mas senti uma dificuldade tremenda de encontrar informações consistentes.

    No fim, comprei só 6 cotas de KNRI dia 01/12, meu primeiro FII.

    Dos demais que separei, fiz uma reanálise. Alguns eram só de papéis e descartei, outros não gosto muito do gestor (do que sempre leio) e outros eram novos (IPO recente)...

    No fim, continuei sem saber quais comprar ou analisar. Achei ações muito mais preto no branco, bem mais fácil de "decidir".

    Vou acabar selecionando uns 15 FII de tijolo de segmentos variáveis e ratear o montante entre eles e largar lá, fazer uma análise bem básica, senão não vou comprar nada.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Buenas, IP! Começou bem... KNRI é o meu preferido! Eu acho interessante em dividir por setores que você gostaria de ter na carteira e depois buscar os FIIs mais interessantes de cada setor.

      Por ex. eu não gosto dos setores de educação e saúde, então nem considereis FIIs desses setores. Acho que você fez algo similar com os de papéis.

      Agora, eu já acho mais fácil avaliar FIIs... Ações ainda estou batendo cabeça, mas vou aprendendo!

      Abraço e sucesso!

      Excluir
  4. Olá IpV,

    Também faço parecido com você. Atualmente tenho 10 FII's, acho que está bom.

    Abraços.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Buenas, Cowboy! Eu gostaria de ter só 10 FIIs, acabei diversificando demais e não tenho coragem de vender, além do mais, teria um custo de IR elevado.

      Abraço e sucesso!

      Excluir
  5. Estou precisando dar uma revisitada nos meus FIIs. Estou com 16 FIIs. Só comprei, nunca vendi.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Buenas, Enriquecendo! Eu vendi em poucas ocasiões, normalmente por ter entrado e não gostado do fundo. Poucas vezes para trocar de ativo, até porque o custo (IR) é alto.

      Abraço e sucesso!

      Excluir
  6. Eu comprei um tempo atrás o FIGS11 rende bem, além disso entrei na IPO do MFI11, como tudo foi recente depois de muito tempo estudando as cotas dispararam, e o medo de comprar e as cotas despencar? rs

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Buenas, SP! Eu tenho os dois FIIs na carteira, mas são da turma do risco!!! FIGS menos e MFII mais risco, na minha opinião.

      Cuidado com o foco no rendimento. Um dos fundos que mais lucrei foi TBOF11 e, quando comprei, o rendimento era pífio (ainda é). Já o que mais perdi foi XTED11 que, quando comprei, tinha um rendimento excelente.

      Abraço e sucesso!

      Excluir
  7. IV,

    por favor, qual os sites que costuma acompanhar para saber sobre FIIs, além dos relatórios.

    Vlw

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Buenas, papapa! Normalmente os três abaixo:
      https://www.clubefii.com.br/
      http://fiis.com.br/
      http://investidorderisco.blogspot.com.br/

      Excluir
    2. Man,

      Excelentes os sites que recomendou, tive tempo de conhecer bem eles.

      Obrigado!

      Excluir
  8. IV,

    E este Temer, hein!?

    Será que a saúde dele aguenta até o final?
    Entra Maia, reforma só em 2019 e olhe lá...

    TRF em Janeiro e o caboclo do STF ainda pede vista para a prisão em segunda instância para zonear de vez o cenário.

    Lula inelegível. Bitcoin estoura. Se é pra chutar!

    Abraço

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Então... acho que o governo Temer já acabou. Agora o congresso já está em 2018 (em outubro, para ser bem sincero) e o foco é em manter o foro privilegiado, de qualquer forma. Para mim, a reforma já era...

      Quanto ao Lula, acho que vai ser condenado e vai se manter candidato via liminares, mas a eleição ainda está muito previsível e acho que algum cisne vai aparecer. Vamos ver...

      BTC não é meu mundo, então não posso opinar.

      Abraço e sucesso!

      Excluir